짧은 생활법률 237 · 임대차보증금 분쟁
환산보증금이 큰 상가도 새 건물주에게 보증금을 요구할 수 있나요?
기준을 초과한 상가 임대차에도 상가건물 임대차보호법 제3조는 적용됩니다. 건물을 인도받고 사업자등록을 신청해 대항력을 갖춘 임대차라면 새 소유자의 임대인 지위 승계와 보증금 반환 책임을 검토할 수 있습니다. 다만 같은 법 제5조의 일반 확정일자 우선변제까지 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
- 환산보증금 기준 확인
- 인도·등록 다음 날 대항력
- 양수인 지위 승계
- 제5조 우선변제는 별도
지금 할 일
- 지역별 환산보증금 기준과 보증금·월차임을 비교합니다.
- 상가 인도일·사업자등록 신청일과 소유권 이전일, 대항요건 유지 여부를 확인합니다.
- 새 소유자의 임대인 지위 승계와 경매에서의 우선변제 문제를 나눠 검토합니다.
주의 대항력은 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 생깁니다. 반환채무의 구체적 범위는 임대차의 존속·종료 시점과 양수 경위에 따라 달라집니다. 기준을 넘었다는 이유로 모든 보호가 사라지거나 모든 배당 우선권이 생긴다고 단정하지 마세요.