짧은 생활법률 214 · 임대차보증금 분쟁
임차보증금 채권을 양도하면 우선변제권도 넘어가나요?
임차인이 이미 우선변제권을 취득했고 법에 열거된 금융기관 등이 보증금반환채권을 계약으로 양수했다면, 양수액 범위에서 우선변제권을 승계합니다. 일반 양수인에게도 같은 효과가 자동으로 생긴다고 단정할 수 없습니다.
- 임차인의 우선변제권
- 열거된 기관에 계약 양도
- 양수액 범위만 승계
- 대항요건·기존 등기 말소 여부
- 대위해지는 금지
지금 할 일
- 임차인의 대항요건·확정일자와 보증금반환채권을 확인합니다.
- 양수인이 주택임대차보호법 제3조의2 제7항의 기관인지, 계약과 양수액을 확인합니다.
- 채권양도 통지·승낙과 제3자 대항요건, 임차인의 대항요건 유지와 기존 등기의 말소 여부를 점검합니다.
주의 제7항은 열거된 금융기관 등의 계약상 양수에 한정됩니다. 양도를 임대인·제3자에게 주장할 요건은 민법 제450조에 따라 따로 확인해야 합니다. 임차인이 대항요건을 잃거나 임차권등기 또는 민법 제621조의 임대차등기가 말소되면 제8항에 따라 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 제9항에 따라 금융기관은 임차인을 대신해 임대차를 해지할 수 없습니다.