등기부 갑구와 을구, 소유자 이름만 확인하면 부족합니다

세 부분에서 볼 것이 다릅니다

가상의 사례입니다. 이 씨는 매도인 이름이 갑구의 소유자와 같아 안심했습니다. 하지만 을구에는 근저당권이 남아 있었습니다. 소유자 확인은 필요한 첫 확인이지만, 담보를 어떻게 처리할지까지 답해 주지는 않습니다.

을구의 채권최고액도 현재 빚의 잔액을 뜻하지 않습니다. 근저당권은 담보할 채무의 최고액을 정하고 채무 확정을 장래에 미루어 설정할 수 있으므로 실제 채무와 담보의 범위는 별도로 확인해야 합니다. 민법 제357조

갑구가 을구보다 무조건 우선인가요?

구가 위에 있다는 이유로 권리가 먼저인 것은 아닙니다. 같은 부동산에 등기한 권리의 순위는 다른 법률 규정이 없으면 등기한 순서를 따릅니다. 등기의 순서는 같은 구의 등기끼리는 순위번호, 서로 다른 구의 등기끼리는 접수번호로 봅니다. 부동산등기법 제4조 제1·2항

다만 이것을 경매 배당표 전체의 답으로 쓰면 안 됩니다. 등기에 표시되지 않는 임대차 관계나 조세 등 특별법상 문제까지 등기 순위만으로 판단할 수는 없습니다.

거래 전에 할 일 세 가지

1. 최근 발급한 등기사항증명서에서 부동산 표시와 소유자·지분을 계약 자료와 대조합니다. 과거 말소 내역이 필요하다면 말소사항 포함 여부도 확인합니다.
2. 갑구·을구의 각 권리와 접수 내역을 읽고, 남은 담보는 실제 잔액자료와 말소 계획을 함께 확인합니다.
3. 계약 뒤에도 중요한 거래 시점에는 등기 변동을 다시 확인하고, 임대차·점유 등은 별도 자료와 현장 확인으로 살핍니다.

등기사항증명서는 발급 후 발생한 변동까지 미리 보여 주지 않습니다. 깨끗하게 보이는 기록만으로 거래 상대방의 권한이나 모든 위험이 확인됐다고 단정하지 마세요.

준비자료와 자주 묻는 질문

최근 등기사항증명서, 계약서 초안, 건축물대장 등 부동산 표시 확인자료, 담보 잔액·말소 계획자료를 준비하면 확인사항을 정리하기 좋습니다. 임대차가 있다면 계약과 점유 관계 자료도 따로 확인해야 합니다.

을구가 비어 있으면 안전한 거래인가요?

을구의 권리 표시가 없다는 사실만 확인한 것입니다. 갑구의 권리 제한과 실제 임대차·점유 등까지 확인한 결과와 같지 않습니다.

근저당권 채권최고액만 빼면 집값이 남는다고 계산해도 되나요?

현재 채무 잔액이나 최종 배당금을 바로 뜻하지 않습니다. 다른 권리·비용·적용 법률을 포함한 별도 검토가 필요합니다.