대출까지 넘기는 부담부증여, 계약서 한 줄로 끝나지 않습니다

부모와 자녀의 약속만으로 은행 채무가 바뀌나요?

가상의 사례입니다. 증여계약서에 ‘남은 대출은 자녀가 부담한다’고 적었습니다. 하지만 은행과 채무자 변경을 처리하지 않았다면, 그 문구만으로 부모가 은행 채무에서 면책되는 것은 아닙니다. 부모와 자녀 사이의 면책적 채무인수는 채권자의 승낙에 의해 채권자에 대한 효력이 생깁니다. 승낙 없는 약정의 당사자 사이 효력과 은행에 대한 부모의 책임은 구별해야 합니다. 민법 제454조, 대법원 2009다88303 판결

세금도 세 방향으로 확인하세요

증여세에서 배우자나 직계존비속 사이의 채무 인수는 인정되지 않은 것으로 추정하지만, 객관적으로 인정되는 채무에는 예외가 있습니다. 금융회사 채무 확인자료, 채무 계약·담보·이자 지급자료 등 실제 증명 방법을 확인해야 합니다. 은행의 승낙 하나로 세법상 채무 공제가 모두 확정되는 것은 아닙니다. 상증세법 제47조 제1·3항, 시행령 제36조, 제10조

양도소득세는 증여자 쪽의 검토사항입니다. 소득세법은 대통령령이 정하는 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분을 양도로 봅니다. 취득세도 인수 채무 상당 부분의 유상취득 규정이 있지만, 배우자·직계존비속 사이에는 별도의 증여취득 판단 규정을 적용합니다. 소득세법 제88조 제1호, 지방세법 제7조 제12항, 제11항

지금 할 일 세 가지

1. 채무자·담보 소유자·보증인, 증여일 대출 잔액과 임대보증금 관계를 구분합니다.
2. 은행에 부모의 면책을 포함한 채무자 변경 가능 여부와 절차를 확인합니다.
3. 대출 약정·잔액·인수 서류·원리금 이체내역·자녀의 자금 자료를 세무사에게 전달해 세금 전체를 검토하고 등기 준비와 맞춥니다.

부모가 증여 후에도 계속 대신 갚는다면 실제 부담 주체와 추가 증여 문제를 검토해야 합니다. 법무사의 등기 신청대리와 세무사의 세금 상담·신고대리를 연결하되, 한쪽 업무의 완료로 다른 쪽 검토를 대신하지 마세요.

자주 묻는 질문

근저당 채권최고액을 그대로 빼면 되나요?

채권최고액은 현재 대출 잔액과 다릅니다. 실제 채무와 인수 여부의 증빙을 확인해야 합니다.

은행이 승낙하지 않으면 어떤 부담부증여도 인정되지 않나요?

은행에 대한 면책과 세법상 채무 인수의 사실판단은 동일하지 않습니다. 구체적인 계약과 실제 부담을 각각 검토해야 합니다.